Teil 5.2 Eine Immobilie als Kapitalanlage. Ideal als Geldanlage und zur Altersvorsorge.
Im Teil 5.1 haben wir erfahren, was es zu beachten beim Kauf einer Immobilie zu beachten gilt, wenn sie als Geldanlage fungieren soll.
Der Mietmultiplikator oder Kaufpreisfaktor liefert Ihnen also einen ersten Anhaltspunkt, ob die Immobilie eine gute Kapitalanlage ist oder nicht. Sie haben erfahren, je kleiner das Ergebnis, desto wirtschaftlicher scheint die Immobilie zu sein. Denn je weniger Jahreskaltmieten benötigt werden, um den Kaufpreis zu erwirtschaften, desto besser.
Die Formel lautet: Multiplikator = Kaufpreis / Jahreskaltmieten
Beachten Sie: Der Mietmultiplikator berücksichtigt keine Kaufnebenkosten, keine Betriebs- und Mietnebenkosten und auch keine Standortfaktoren. In der Rechnung werden nur Bruttozahlen verwendet. Damit liefert das Ergebnis einen groben Preisvergleich, sagt aber nichts über die tatsächlich zu erwartende Nettorendite aus.
Beispiel: Kostet eine Immobilie 400.000 Euro und erwirtschaftet im Jahr Mieteinnahmen in Höhe von 20.000 Euro, liegt der Mietmultiplikator (Kaufpreisfaktor) bei 20. Erwirtschaftet man mehr Mieteinahmen, sinkt der Multiplikator. Die Immobilie scheint also wirtschaftlicher zu sein. Ist die Immobilie bei gleichen Einnahmen teurer, steigt auch der Multiplikator an.
In der Regel gelten Kaufpreisfaktoren bis 20 als günstig; über 25 ist Kaufen teurer und weniger rentabel. Allerdings ist der Faktor stark standortabhängig, sodass Sie in Metropolregionen generell mit höheren Zahlen rechnen müssen. Aber: Nicht in jeder Gegend ist der Kaufpreisfaktor ausschlaggebend. In vielen Metropolen gibt es Faktoren von standardmäßig über 30, in Städten mit sinkender Bevölkerungszahl und ausbaufähiger Infrastruktur kann man dagegen Mehrfamilienhäuser finden, deren Faktor bei unter 10 liegt.
Trotzdem muss ersteres kein schlechtes Geschäft und letzteres keine tolle Anlage sein. Wichtiger ist die Tatsache, dass Ihre Immobilie auch in Zukunft ihren Wert erhält.
Eine Immobilie als Geldanlage fürs Alter
Meist reicht die Rente nicht, um den Lebensstandard im Alter aufrecht zu erhalten. Ohne private Altersvorsorge klafft die Versorgungslücke. Eine Immobilie als Kapitalanlage mit den entsprechenden Mieteinnahmen kann eine ideale Geldanlage fürs Alter sein.
Eine vermiete Immobilie kann eine tolle Kapitalanlage sein. Denn eine vermietete Immobilie bietet Ihnen viele steuerliche Möglichkeiten: Als Vermieter versteuern sie die Kaltmiete und die auf die Mieter umgelegten Nebenkosten als zusätzliches Einkommen. Die in diesem Zusammenhang entstehenden Ausgaben können Sie als Werbungskosten von der Steuer absetzen:
- Zinsen für die Finanzierung
- Grundsteuer
- Unterhalts- und Erhaltungskosten
Ihr Henry Heller
