Für angehende Hausbesitzer ist ein Bauträger eine komfortable Möglichkeit, den Traum vom Eigenheim zu verwirklichen. Wer sicher in die eigene Immobilie gelangen möchte, sollte sich vorher gut informieren und den Bauträgervertrag genauestens überprüfen lassen.
Bauträger eignen sich besonders dann, wenn zukünftige Haus- oder Eigentumswohnungs-Besitzer noch kein Grundstück gekauft oder gar in Aussicht haben. Bei einem Bauträger handelt es sich um ein Unternehmen, das für den späteren Eigentümer nach einem passenden Grundstück sucht und dieses gewerbsmäßig erwirbt. Auf diesen Grundstücksflächen werden dann Ein- oder Mehrfamilienhäuser errichtet, welche der Bauträger an Privatkäufer weitergibt. Planen künftige Eigentümer, ihr Haus über einen Bauträger bauen zu lassen, gelten nicht sie, sondern der Bauträger als Bauherr gegenüber den Behörden und Handwerkern. Er übernimmt neben den Genehmigungen auch die Kontrolle über den Bauplan und die Koordination der Bauarbeiten. Des Weiteren trägt der Bauträger alle Kosten und alle Risiken während der Bauphase.
Der Bau des Hauses wird allerdings nicht von ihm selbst, sondern von mehreren Subunternehmen vollzogen. Neben den Handwerksbetrieben zieht er zudem noch Architekten oder Ingenieure hinzu.
Der Bauträger punktet vor allem in der Budget-Planung. Ein Hausbau auf eigene Faust ist in der Regel kostspieliger und meistens auch zeitintensiver als der Kauf eines Hauses über einen Bauträger. Andersrum bietet ein Bauträger oftmals nur eine begrenzte Anzahl an unterschiedlichen Haus- oder Eigentumswohnungs-Modellen an. Trotz der festgelegten Standards sind gute Bauträgerfirmen aber durchaus in der Lage, auf die individuellen Bedürfnisse ihrer Kunden einzugehen und noch vor dem Beginn des Baus kleinere Planänderungen vorzunehmen.
Augen auf vor der Bauträgerbindung
Hat der potenzielle Käufer bereits ein Grundstück ins Auge gefasst, sollte das Augenmerk beim Kauf (oder beim Blick auf die Annonce) unbedingt auf eine eventuelle Bauträgerbindung gelegt werden. Das ist insofern wichtig, weil man sich sonst eventuell unbeabsichtigt mit dem Erwerb des Grundstücks an einen Bauträger bindet, der möglicherweise nicht den eigenen Vorstellungen oder Bedürfnissen entspricht. Denn hat man sich einmal an einen Bauträger gebunden, ist es nicht mehr ganz so einfach zu wechseln.
Daher gilt: Genau hinsehen und den Bauträger überprüfen, der womöglich das Bauland bereits in der Vergangenheit erworben hat. Entspricht der Leistungsumfang den Wünschen des Käufers, steht dem Kauf nichts mehr im Wege.
Tipps für die Zusammenarbeit mit einem Bauträger
Bevor der Vertrag mit einem Bauträger abgeschlossen wird, sollte man sich genauestens über die Seriosität des Unternehmens erkunden. Oftmals hilft es, sich über vergangene Projekte zu informieren oder im Zweifel mit den Käufern in Kontakt zu treten. Ein sicherer Weg ist, Erkundungen über die Bonität des Bauträgers einzuholen oder sogar bei der Schufa nachzufragen.
Auch in Bezug auf den Bauträgervertrag empfiehlt sich, dessen Inhalte von einem Experten (z.B. Bauherren-Schutzbund e.V.) überprüfen zu lassen, um für die nötige Transparenz zu sorgen und eventuelle verbraucherfeindliche Klauseln ausfindig machen zu können.
Zahlungsplan
Bevor der Bauträger seine Arbeit aufnimmt, müssen die Zahlungsmodalitäten geklärt und im Vertrag vermerkt werden. Darin steht geschrieben, wie hoch der prozentuale Anteil der Kaufsumme ausfällt, den der Immobilienkäufer an den Bauträger zu zahlen hat, und zu welchen Zeitpunkten dies geschehen soll.
Die Festlegung dieser Abschlagszahlungen, die sich lediglich auf den Baufortschritt beziehen, ist sehr wichtig. Vor allem bei Schäden oder Mängeln kann der Käufer Geld zurückhalten, bis der Bauträger seine vertragliche Pflicht erfüllt und den Mangel oder Schaden beseitigt hat.
Die maximale Höhe dieser Abschlagszahlungen wird über die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) in Verträgen geregelt und in 13 Stufen unterteilt:
- nach Beginn der Erdarbeiten (30% der Vertragssumme)
- nach Rohbaufertigstellung, einschließlich Zimmerarbeiten (40% der restlichen Vertragssumme)
- nach Herstellung Dachflächen und Dachrinnen (8% der restlichen Vertragssumme)
- nach Rohinstallation der Heizungsanlagen (3% der restlichen Vertragssumme)
- nach Rohinstallation der Sanitäranlagen (3% der restlichen Vertragssumme)
- nach Rohinstallation der Elektroanlagen (3% der restlichen Vertragssumme)
- Einbau der Fenster, einschließlich Verglasung (10% der restlichen Vertragssumme)
- Innenputz ohne Beiputzarbeiten (6% der restlichen Vertragssumme)
- Estricharbeiten (3% der restlichen Vertragssumme)
- Fliesenarbeiten im sanitären Bereich (4% der restlichen Vertragssumme)
- nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe (12% der restlichen Vertragssumme)
- Arbeiten an der Fassade (3% der restlichen Vertragssumme)
- nach vollständiger Fertigstellung (5% der restlichen Vertragssumme)
Dabei gilt unbedingt zu beachten, dass die Zahlungen immer nach Baufortschritt geleistet werden und nicht zeitlich abhängig vereinbart werden. Zudem darf der Bauträger die Vermögenswerte in bis zu sieben Teilbeträgen entsprechend dem Bauablauf entgegennehmen.
Es ist unabdingbar, dass der Bauträger sich genauestens an die Vorgaben der MaBV hält, sonst kann der Zahlungsplan für ungültig erklärt werden (nach BGH VII ZR 311/99). Diese Regelung soll den Käufer davor schützen, zu früh zu viel zu zahlen und im eventuellen Falle einer Insolvenz des Bauträgers zu viel Kapital zu verlieren.
Was tun bei Insolvenz des Bauträgers?
Trotz aller Vorkehrungen kann es vorkommen, dass das gewählte Bauträger-Unternehmen während der Bauphase insolvent wird. Sollte dieser Fall eintreten, ist es ratsam, unbedingt einen kühlen Kopf zu bewahren und nicht voreilig ein zweites Bauunternehmen einzuschalten. Damit nicht noch weiteres Kapital verloren geht, sollte ein Insolvenzverwalter sowie ein Architekt oder Bausachverständiger hinzugezogen werden, um die bisherigen Leistungen und den aktuellen Stand dokumentieren zu können.
Hilfe kann aber bereits vor Beginn des gesamten Projektes beim Bauherren-Schutzbund e.V. oder beim Verband Privater Bauherren eingeholt werden. In jedem Fall ist es ratsam, noch vor dem ersten Spatenstich einen Fachmann hinzuzuziehen.
Ihr Henry Heller
